Simulateur · Immobilier
Acheter ou louer : comparer les coûts cumulés
Comparer, selon vos hypothèses, le coût cumulé d'une location et le coût net d'une acquisition sur l'horizon de votre choix.
Ni l'achat ni la location ne l'emporte dans l'absolu : tout dépend du prix, du loyer, du crédit, des charges, de la durée de détention et des hypothèses retenues. Cet outil cumule, année après année, le coût d'une location (loyer indexé) et le coût net d'une acquisition (apport, mensualités et charges, moins le patrimoine constitué : valeur du bien selon votre hypothèse de revalorisation, diminuée du capital restant dû). Il affiche l'année éventuelle où les deux courbes se croisent. Le résultat vaut ce que valent vos hypothèses, et la fiscalité n'y figure pas.
Public concerné : Toute personne qui hésite entre poursuivre une location et acheter sa résidence.
Simulation
Vos paramètres
Montant estimé : ces frais varient selon l'opération et le territoire.
Le crédit finance le reste : prix + frais − apport.
Entretien, assurance, taxes et charges non récupérables : estimation annuelle.
Volontairement à 0 par défaut : aucune évolution de prix n'est acquise, à la hausse comme à la baisse. À vous de poser votre hypothèse.
Vos résultats
Écart de coût à l'horizon (acquisition − location)
4 236 879 FCFP
- Coût net cumulé de l'acquisition
- 19 302 465 FCFP
- Coût cumulé de la location
- 15 065 586 FCFP
- Patrimoine net constitué à l'horizon (hypothèses comprises)
- 18 657 415 FCFP
- Mensualité du crédit retenue
- 236 332 FCFP
- Croisement des deux courbes
- Pas de croisement sur l'horizon saisi
Aucun des deux statuts n'est préférable en soi : le résultat dépend entièrement de vos hypothèses, en particulier de la revalorisation du bien, laissée à 0 par défaut car aucune évolution de prix n'est acquise.
La comparaison ignore la fiscalité (qui diffère selon le territoire et la situation), l'assurance emprunteur, les frais d'une revente et la valeur d'usage propre à chaque statut : elle éclaire la discussion, elle ne la tranche pas.
Détail année par année — afficher le détail
| Année | Location cumulée | Acquisition, coût net cumulé |
|---|---|---|
| 0 | 0 FCFP | 3 000 000 FCFP |
| 1 | 1 440 000 FCFP | 4 896 345 FCFP |
| 2 | 2 894 400 FCFP | 6 739 741 FCFP |
| 3 | 4 363 344 FCFP | 8 528 029 FCFP |
| 4 | 5 846 977 FCFP | 10 258 966 FCFP |
| 5 | 7 345 447 FCFP | 11 930 215 FCFP |
| 6 | 8 858 902 FCFP | 13 539 343 FCFP |
| 7 | 10 387 491 FCFP | 15 083 821 FCFP |
| 8 | 11 931 366 FCFP | 16 561 013 FCFP |
| 9 | 13 490 679 FCFP | 17 968 178 FCFP |
| 10 | 15 065 586 FCFP | 19 302 465 FCFP |
De l'estimation au conseil
Derrière le rendement, un projet à sécuriser
Fiscalité du territoire, mode de détention, financement, protection de la famille : la rentabilité réelle d'un projet immobilier se joue dans sa structuration.
- Étude du projet dans votre situation d'ensemble
- Mode de détention et financement adaptés
- Vigilances propres à la Nouvelle-Calédonie ou à la métropole
Hypothèses, formules et limites
Hypothèses retenues
- Le crédit finance prix + frais − apport, à mensualités constantes sur la durée saisie ; l'apport est versé au départ.
- Coût net de l'acquisition = apport + mensualités versées + charges cumulées − patrimoine net (valeur du bien selon votre hypothèse, moins le capital restant dû).
- Le loyer est indexé une fois par an au taux saisi ; la première année retient le loyer actuel.
- Montants avant toute fiscalité ; aucune revente n'est simulée.
Formules principales
- Coût location (année n) : Σ loyers annuels indexés jusqu'à n
- Coût net acquisition (année n) : Apport + Σ mensualités + Σ charges − (valeur du bien − capital restant dû)
- Croisement : Première année où le coût net d'acquisition devient inférieur ou égal au coût de location
Limites de l'outil
- Le point de croisement est très sensible aux hypothèses de revalorisation, de loyer et de charges : quelques dixièmes de point le déplacent de plusieurs années.
- La comparaison ne modélise pas le placement éventuel, par le locataire, de l'apport conservé ni des écarts mensuels entre loyer et mensualité : cette dimension s'ajoute à vos hypothèses.
- La fiscalité, différente selon le territoire et la situation, peut modifier sensiblement la comparaison : elle s'examine lors d'une analyse personnalisée.
- Un achat engage au-delà des chiffres : mobilité, travaux, revente incertaine ; une location aussi : indexations, congés, absence de patrimoine constitué.
Sources et validité
- Méthode usuelle de comparaison coût d'occupation contre coût net d'acquisition (au 9 octobre 2026)
Pédagogie
Pour bien comprendre
Parce qu'aucune évolution de prix n'est acquise, à la hausse comme à la baisse, et qu'un taux pré-rempli orienterait la comparaison. À zéro, l'outil mesure ce que l'acquisition coûte si le bien ne prend pas de valeur : c'est la lecture la plus prudente. Vous pouvez saisir votre propre hypothèse, positive ou négative, et observer son effet sur le point de croisement.
Non. C'est l'année où, dans vos hypothèses, le coût net cumulé de l'acquisition passe sous le coût cumulé de la location. Il ne dit rien de votre capacité d'emprunt, de votre mobilité, de la fiscalité ou du marché réel. C'est un repère de discussion, pas un signal : la décision relève d'une analyse personnalisée préalable.
Parce qu'elle diffère profondément selon le territoire (la Nouvelle-Calédonie dispose de sa propre réglementation fiscale, distincte de celle de la métropole), le statut et la situation de chacun. L'intégrer avec des règles générales fausserait la comparaison : elle s'examine au cas par cas, lors d'une analyse personnalisée.
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